2025.05.27
大変お世話になりました。
売却も必要な「終活」の一つです
新型コロナウィルスにより、不動産オーナーも影響を受けだしています。
1．入居者収入の下落により、家賃の滞納や減額の申し出
2．土地購入者（建物業者・投資家・住宅購入希望者）の減少による地価の下落
今後の人口減少は、不動産の価値下落に直結するため、売却する方が増えています。
また、相続増税により収益性の低い不動産は、よりいっそう維持が難しくなりました。
生前中の売却だけでなく、遺産相続に特に貸地や老朽貸家などの「低収益・高コスト物件」は相続税の負担感が強く維持も難しい為に早目の売却を検討したいものです。
売却の時期について
土地は譲渡所得税率・住民税が上昇すると､手取り額が減るのでその前に売却をすべきでしょう。
令和2年の税制改正で住宅用開発譲渡は既に増税されています。
※令和２年の税制改正で都市計画区域内の開発譲渡が「優良譲渡特例（2000万円までの譲渡益は税率14％）」の適用から除外！ ⇒ 譲渡所得税・住民税が増税に逆戻り。
土地を換金される場合、複数の買取業者による不動産オークションがオススメです。
一棟マンション・ビル・文化住宅の売却をお考えの方には、複数の投資家に買取価格競争の入札がオススメです。
全国的にも希少なオークション・競争入札を専門としている仲介業者をご紹介しています。貸地・老朽建物の売却は手間暇かかるのでお早目にご相談を
空き家を売却する場合の譲渡税の特例
2023年12月末までに、相続後未利用の空家を譲渡する場合には、所得税が大幅に軽減される特例があります。（昭和56年５月以前の建築に限る）
相続した家を使わず譲渡した場合には、譲渡所得から３０００万円を特別控除し、譲渡の所得税・住民税を軽減できる特例
⇒ 売却代金を相続人で分ける「換価分割」が容易に。
譲渡特例の対象となる空き家の要件
・昭和５６年５月以前に建築された戸建住宅とその敷地。（⇒マンションは対象外）
・相続開始の直前まで被相続人が居住していて、同居者がいなかったこと。
・相続取得後に居住や事業、賃貸の用に供していないこと。
・耐震基準に適合していない建物は売主にて取り壊し、又は、耐震リフォーム後の引渡しが売買契約書に明記されていること
※取り壊し後に､自治体から「被相続人居住用家屋等確認書」の入手が必要
・譲渡対価が１億円以下であること。
・その物件の譲渡所得申告に際して「相続税の取得費加算特例」を受けないこと。
※ 相続開始時に被相続人が老人ホームに居住していた場合でも、被相続人が要介護認定を受けてからホームに入居し、
且つ その後、誰も 居住・事業利用・貸付程をしていなければ適用可能に
適用が受けられる売却時期
相続開始後３年を経過する日の属する年末までで、且つ、2023年12末までの売却であること。
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